哈喽大家好，我是血拼哥。

2月的“小阳春”市场反响比较强烈，整个2月德胜片区的成交量80 套。

(资料图)

对比去年1-3月分别成交59、24、61套，2月的表现异常亮眼。

德胜片区作为北京楼市非常特殊的存在，一直是近几年“学区房”的代表。

去年德胜受政策影响，很多家庭既花了钱，又没上上学，可以说亏得血本无归。

那为啥还有人还在上车德胜呢？

群里最近也有不少朋友讨论，买学区房这帮人怕是要亏死，2022年北京新生儿只有7.5万，这帮人29年入学，到时候还不是想上哪上哪？

也有朋友补刀，北京新生儿转折更早，学区房怕是药丸。

但也有朋友觉得北京会不停的吸纳新生力量，接盘侠神马的根本不缺，那么北京学区房还能不能买了？今年是最后的狂欢吗？

01/

喜忧德胜

真的坚挺吗？

我们可以回顾下近几年德胜片区学区房的价格变动情况：

2020年4-6月份，731出台，大量家长集中杀入西城，德胜片区的房价也开始暴涨。

7月份开始，德胜房价暴跌。11月后，德胜片区学区房的成交量与价格开始上涨，直到次年3月。

2021年3-5月份，德胜学区房价格到达最高点，成交量同样达到高点。

7月初，多校划片落地执行，德胜大量学生被调剂出区，价格开始暴跌。

2022年3-5月份，德胜区域的房价，再次开始修复上涨。

7月份，再次有大量学生被调剂，德胜房价再次下跌。

我们可以先浅浅的总结下，德胜房价一直徘徊在爆涨跌中，近三年前半年都有涨的趋势，7月后都有跌的趋势。

德胜片区上车特别注重入场时间与机会，稍不注意就容易买亏了。

2023年2月已经开始涨了呢，那按照往年的规律，今年下半年会跌？

02/

幼儿园关停潮

学区房要跌？

民办幼儿园首轮关停潮已经来了，就连北京的幼儿园都招不到学生了。

在北京，很多公办幼儿园也开始降低招生要求：

不少媒体已经开始预测：继幼儿园关停潮之后，小学、初中、高中、甚至大学都会迎来一波冲击。‍‍‍‍‍

而德胜片区成交虽然上涨，但房价情况依旧是分化的。

虽然人口在减少，北京教育资源（短期）依旧紧缺。

从最近两年北京在建或规划的学校就能看出：

2022年，北京新建24所学校，新增中小学学位2.9万个。

2023年，北京的目标是，新增学位2万个，新增幼儿托位6000个。

各个区也相继发布2023年教育工作计划，新建的学校，也给出了明确建设时间：

目前北京教育资源还是缺的状态，还在不断完善中。

03/

人口下降

未来挑战很大

随着北京依旧在疯狂建学校，不少人也开始担忧，以学区为主的房子开始贬值。

而最近这两年，变动最多的莫过于房产 教育。

那学区房作为这两者交叉的产物，底层的游戏规则也在转变。

学区跟房产也开始越来越没关系了，这也是未来的趋势。

咱们的老朋友上海已经开始划区摇号了，买了房，但不一定上好学校。

北京未来会不会跟得上真不好说，建议不要把教育作为卖房考虑的第一顺位。

而中国新闻周刊也报道了：2035年义务在校生或减少3000万。

全国义务教育阶段学龄人口2024年达到峰值后，会呈现加速下降趋势，这个模型还是乐观估计。

而按照北京新出生人口的数据，入学人口高峰会持续到2025年左右，未来还会有大量的空置的学位。

所以，天价学区房 老破学区的未来是不乐观的。（该卖就卖）

但上学还是个问题，优质教育资源依旧有限，毕竟做父母的，都希望在自己这边尽力。

建议买房以居住为主，先考虑位置通勤，对于刚需来说，学校只是个加分项。

最近市场上又有另外一种现象：人大附落位，附近区域新房爆卖百套。

很纳闷问我，学区不是主要看生源吗？挂个牌真的就优质了？清北保准了？

我私下问过几个购房人，他们中有的没有孩子入学需求，只是觉得学校好，未来有升值空间。

所以买房这个事还是要理性，重点看自己的需求。

如果买房为了孩子，努力or躺平，谁对谁错呢？